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12.07.2019

Leistbares Wohnen

Immer mehr Südtiroler sind der finanziellen Belastung durch die hohen Miet- und Kaufpreise nicht mehr gewachsen. Angefangen bei den Grundstückspreisen über die Wohnungsmieten, den Kauf, Neubau oder die Sanierung eines Eigenheims: Wohnraum und Bauen in Südtirol ist teuer. Trotz der Förderungen durch das Land sind die Mieten für viele Südtiroler zu hoch geworden und immer weniger schaffen es, sich ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Teurer Wohnraum
Im Vergleich mit den südlicheren Regionen Italiens weist Südtirol zwar ein hohes Pro-Kopf-Einkommen auf, doch längst stehen die hierzulande ausbezahlten Gehälter in einem bedenklichen Verhältnis zu den effektiven Lebenshaltungskosten.

Bei den Wohnkosten ist dieses Missverhältnis besonders stark erkennbar. Bei mittlerer Gehaltsstufe regelmäßig zu Arbeiten reicht in Südtirol oft nicht mehr aus, um einen Bau- oder Kaufkredit über mehrere Hunderttausend Euro stemmen zu können. Durch niedrige Anfangsgehälter, geringe Rücklagen, Familiengründung und Erziehungstätigkeit ist es für jüngere Menschen und Familien aus eigener Kraft ganz besonders schwierig sich ein Eigenheim zu leisten. Wer Glück hat, kann auf die Hilfe der Eltern in Form von großzügigen finanziellen Zuwendungen oder auf ein entsprechendes Erbe zählen.

Knappe Flächen
Aufgrund der Beschaffenheit unseres gebirgigen Landes stehen nur 5,5% der Gesamtfläche als bewohnbare Fläche zur Verfügung. Dieser knapp vorhandene und wirtschaftlich genutzte Bau- und Kulturgrund ist bereits dicht besiedelt und dementsprechend teuer. In den letzten Jahrzehnten wurde bereits stark in das landwirtschaftliche Grün hinein gebaut, während manche bestehenden Siedlungsgebiete eine oft geringe Baudichte aufweisen. Eine weitere Zersiedelung und die damit verbundene Flächenverschwendung muss bei der Schaffung neuen Wohnraums möglichst verhindert werden.

Neben den hohen Grundstückspreisen stellt der hohe Anteil an Zweitwohnungen (20%), die rein touristisch genutzt werden oder leer stehen, eine zusätzliche Belastung für den Wohnungsmarkt dar. In der Regel sind es gerade die Tourismus-Hochburgen, die besonders viele Zweitwohnungen aufweisen.

Die vorgeschriebenen Baustandards in Südtirol zählen zu den höchsten im Alpenraum. Hier gilt es zu evaluieren, wo Einsparungen möglich und sinnvoll sind.

Trend zum Eigenheim
Noch vor einem Jahrhundert war in Südtirol das Zusammenleben von Großfamilien im Mehrgenerationenhaus eine weit verbreite Form des Wohnens. Nach dem zweiten Weltkrieg wurden die Familien kleiner und die Landwirtschaft als größter Arbeitgeber wurde relativ schnell von Handel, Tourismus, Handwerk und nicht zu Letzt vom öffentlichen Dienst abgelöst. Ein weiterer Wandel vollzog sich in den 1960er und vor allem ab den 1970er Jahren als sich für viele Südtiroler die wirtschaftliche Möglichkeit eröffnete eine eigene Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus mit kleinerem oder größerem Garten zu verwirklichen. Trotz der demografischen und gesellschaftlichen Veränderung setzt sich dieser
Trend zum Eigenheim in Südtirol bis heute fort. Heute sind kleine Haushalte mit nur 1-3 Mitgliedern immer mehr die Regel und die höhere Lebenserwartung führt dazu, dass die Menschen den Auszug der Kinder aus dem Elternhaus bzw. den Tod des Ehepartners noch lange überleben und oft in übergroßen Wohnverhältnissen leben.

Auch das Berufsleben und die damit verbundene Mobilität unterliegen heute einer stärker werdenden Veränderung und stellen neue Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Lebenslange Beschäftigungen am selben Arbeitsplatz gehören bereits jetzt in einigen Branchen der Vergangenheit an und für andere Berufsbilder müssen Arbeitskräfte aus dem Ausland angesprochen werden.

Der Gesetzesdschungel, jahrelange Ankündigungspolitik, parallel arbeitende Strukturen und Behörden, Durchführungsbestimmungen, Richtlinien und deren Ausnahmen, der geringe Anteil an Mietwohnungen und eine Förderungspolitik, die nicht mehr auf die Bedürfnisse der einheimischen Bevölkerung zugeschnitten ist, haben die Wohnsituation für viele Südtirol verschärft.

Um den heutigen Erfordernissen gerecht werden zu können muss der Südtiroler Wohnungsmarkt flexibler gestaltet und effizienter koordiniert werden. Begleitet von klaren Gesetzen und einer gezielten Wohnbauplanung.

Neben mittel- und langfristigen Maßnahmen, muss bereits jetzt in allen Bereichen der Südtiroler Wohnbaupolitik nach Möglichkeiten gesucht werden, um für eine möglichst breite Gesellschaftsschicht das Wohnen leistbarer machen.

Am 26. April 2019 wurde der freiheitliche Zehn-Punkte-Plan zum leistbaren Wohnen vorgestellt. Seither ist eine breite öffentliche Diskussion zum Thema „leistbares Wohnen“ entstanden. Mit dem nun präsentierten Landesgesetzesentwurf fordern wir die Landesregierung und den Südtiroler Landtag auf, die Wohnsituation in Südtirol zu verbessern und eine Erleichterung für die Bürgerinnen und Bürger zu schaffen.


Die einzelnen Punkte des freiheitlichen Gesetzesentwurfs „Maßnahmen für leistbares Wohnen“:

Art. 1 - Mindestpunktezahl für Wohnbauförderungen

Die im Frühjahr 2015 von der Landesregierung mittels Beschlusses Nr. 423/2015 festgelegte Mindestanzahl von 20 Punkten für den Kauf respektive 23 Punkten für den Neubau, die für die Einreichung und Zulassung von Wohnbauförderungen notwendig sind, hat sich in der Zwischenzeit als nicht praktikabel erwiesen. Sie stellt eine hohe Hürde für jene Bürger dar, die bauen möchten. Das Erreichen der notwendigen 23 Punkte, um eine Zulassung zur Wohnbauförderung zu erhalten, ist für viele sehr schwierig.

Vor allem Alleinstehenden und jungen Menschen ist der Weg zur Wohnbauförderung so gut wie versperrt. Auch Wohnbaugenossenschaften haben unter diesen Bedingungen mit der Schwierigkeit zu kämpfen, genügend Mitglieder zu finden, welche die nötige Punkteanzahl erreichen, damit mit dem vorgesehenen Bau begonnen werden kann.

Deshalb sollen sowohl für den Kauf als auch den Neubau von Wohnungen die Mindestanzahl der notwendigen 20 Punkte gleichgesetzt wird.

Außerdem sollen die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Wohnbaugenossenschaften so angepasst werden, dass offene Plätze, die den Baubeginn nicht ermöglichen, mit jenen Interessenten besetzt werden können, die trotz nicht Erreichens der vollen Punkteanzahl ein entsprechendes Ansuchen gestellt haben.


Art. 2 - Senkung der Gemeindeimmobiliensteuer auf vermietete Wohnungen und Erhöhung auf leerstehende Wohnungen

Angesichts des knappen Wohnraums in Südtirol muss es das Ziel der Politik sein, die vielen tausend leerstehenden Wohnungen im Land wieder dem Mietmarkt zuzuführen. Um die Objekte nicht der Spekulation zu überlassen, muss das Vermieten wieder attraktiver werden. Deshalb sollen Vermieter mit einer Reduzierung der GIS belohnt werden. Im Gegenzug soll die Gemeindeimmobiliensteuer bei langen leerstehenden Wohnungen auf 15 Promille erhöht werden. Es gibt allerdings auch lange leerstehende Zweitwohnungen, die für den Mietmarkt nicht attraktiv sind. Damit Eigentümer solcher Wohnungen nicht bestraft werden, sollen sie die Möglichkeit bekommen, ihre leerstehende Wohnung dem Institut für sozialen Wohnbau zur Vermietung zu überlassen. Falls dieses ablehnt, sollen sie nicht mit dem erhöhten GIS-Satz bestraft werden.


Art. 3 - „Sorgloses Vermieten“ zur Aktivierung von leerstehenden Wohnungen

Viele Wohnungen stehen deshalb leer, weil sich die Eigentümer sorgen, die Mietzahlung nicht zu erhalten. Lieber als die Wohnung einem kreditunwürdigen Mieter zu überlassen, verzichten viele auf die Mieteinkünfte und lassen die Wohnung leer stehen. Eine Lösung – ähnlich dem „Vorarlberger Modell“ – könnte darin bestehen, dass das Institut für sozialen Wohnbau nach Prüfung der Wohnung den Mietvertrag mitunterzeichnet und damit für die Zahlung bürgt.

Als Gegenleistung für diese Sicherheit soll ein Teil der Miete (8 %) an das Institut für sozialen Wohnbau fließen. Diese Möglichkeit soll für Gemeinden mit Wohnungsnot, also die urbanen Zentren gelten. Im öffentlichen Interesse sollte es einen zweifachen Filter geben: zum einen sollen nur jene Vermieter auf diese Weise abgesichert werden, die einen begünstigten Wohnungsmietvertrag unter Einhaltung der Gebietsabkommen im Sinne des Gesetzes 431/1998 abgeschlossen haben.
Zum anderen soll das Institut für sozialen Wohnbau die Wohnungen vorab begutachten und zur Vermietung auf diese Weise zulassen. Die Auswahl der Mieter soll grundsätzlich den Vermietern überlassen werden und nur einer überprüfenden Zulassung des Instituts unterworfen werden. Bei einer zwangsweisen Zuweisung von Mietern bestünde die Gefahr, dass die Vermieter ihre Wohnungen nicht überlassen wollen.


Art. 4 - Beschleunigung der Räumungsverfahren

Um Vermietern Rechtssicherheit bieten zu können und sie vor der Gefahr von Mietausfällen zu schützen, braucht es dringend schnellere Räumungsverfahren. Es darf nicht sein, dass sich Vermieter in ihren eigenen vier Wänden von Mietbetrügern auf der Nase herumtanzen lassen müssen. Es braucht deshalb dringend die längst überfällige Aufstockung des zuständigen Verwaltungspersonals der Justiz, um Räumungsverfahren deutlich schneller abwickeln zu können.

Das Land hat keine direkte Zuständigkeit im Justizbereich. Nachdem das Verwaltungspersonal aber bereits seit über zwei Jahren auf die Region übergegangen ist, wäre es an der Zeit dort Personal aufzustocken, damit Räumungsverfahren nicht wegen Personalknappheit verzögert werden. Landeshauptmann Arno Kompatscher hat die Errichtung einer Agentur für das Justizpersonal angekündigt, bis heute ist aber nichts passiert. In Zukunft soll die Landesregierung jährlich einen Bericht und eine Statistik über die Zahl und die durchschnittliche Dauer der Räumungsverfahren veröffentlichen und die von ihren ergriffenen Maßnahmen zur Beschleunigung der Verfahren. Damit wird das Problembewusstsein erhöht und die Öffentlichkeit kann die Effizienz überprüfen.


Art. 5 - Senkung der Baukosten für den privaten Wohnbau

Südtirol hat die höchsten Baustandards im Alpenraum. Sie zerstören den Traum vom Eigenheim und treiben Preise für Mietwohnungen in atemberaubende Höhen. Teuer muss aber nicht zwingend besser bedeuten. Die Entwicklung am Bausektor hat in den letzten Jahren viele neue Materialien und Techniken hervorgebracht, welche die derzeitigen Regelungen und Baustandards kostengünstiger erfüllen.

Besonders im privaten Wohnbau müssen die Baustandards und verpflichtenden Bestimmungen, wie etwa zu Baustoffanforderungen und Energieeffizienz, auch an der Kosteneffizienz gemessen und festgelegt, an neue Techniken angepasst oder aufgrund gewonnener Erkenntnisse überdacht werden.

Deshalb soll die Landesregierung sämtliche verpflichtende Bauvorschriften und Baustandards des Landes betreffend Baustoffanforderungen, Energieeffizienz, Energieausweis, Autostellplatzverpflichtungen, Gemeinschaftsflächen, Schallschutz und Brandschutz auf eine mögliche Reduzierung der Materialkosten und technischen Kosten überprüfen und die derzeit geltenden Bauvorschriften und die Höhe der Baustandards auf ihre Notwendigkeit bzw. auf kostengünstigere Alternativen.

Mit dem Ziel, im privaten Wohnbau die Baukosten zu senken, nimmt die Landesregierung dann in jenen Bereichen, in denen es aufgrund dieser Kosten/Nutzen-Überprüfung sinnvoll erscheint, eine Anpassung der Baustandards und Bauvorschriften vor.zurück
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